전세보증보험 유의사항! 내 전세금을 지키자

 

주택도시보증공사, HUG의 '전세보증금반환보증'만 든다면 무조건 전세금을 돌려받을 수 있을까?

답은 '아니오'이다.

 

전세보증금반환보증이란?

전세 계약이 끝났을 때, 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 보험 상품

 

최근, 전세보증금이 매매가를 웃도는, 이른바 깡통 전세의 위험 회피를 위해 가입한 전세반환보증이 급증하고 있지만 최근 4년간 40건에 가까운 반려 사례가 발생한 것으로 드러났습니다.

 

 

전세반환보증의 지급 반려 사례 순위를 살펴보자면, 임대인과 임차인이 고의로 전세대출을 더 받기 위해 보증금이 높은 것처럼 속이는 '허위계약'이 가장 많았습니다. 하지만 이런 고의성 다분한 이유를 제외하고는, 단순 무지로 인한 임차인의 '무단전출(전입신고를 통해 다른곳으로 이주)'이 가장 큰 문제로 밝혀지고 있습니다.

 

전세보증금반환보증보험의 혜택을 온전히 누리기 위해서는, "확정일자, 전입신고, 점유"라는 세가지 조건을 모두 유지해야합니다.

 

하지만 무단전출로 인해 전세집을 "점유"하지 않은 경우, 대항력(기존 임대차 계약을 주장할 수 있는 법적 권리), 우선변제권(우선적으로 돈을 돌려받을 수 있는 순위)이 상실된 것으로 보기 때문에 보험으로도 구제 방법이 없는 것입니다.

 

HUG 관계자는, "직장 이전이나 학교 이사 등의 이유로 단기간이라도 다른 집으로 전입신고를 하게 된다면, 그 사이 집주인의 변고가 생겼을 때 보증금을 잃고 보험으로도 구제받지 못할 수 있다"고 경고했습니다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=ZkqnH2tTdHQ

 

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무단 전출 이외의 사례도 하나 소개해드리겠습니다.

 

새로 바뀐 임대인이 세금을 체납해 전셋집이 압류 상태에 놓여 보증보험 이행 청구를 한 Y씨에게, HUG는 돌연 대항력에 문제가 있어 보험금 지급이 보류되었다고 알려왔습니다. 임차인은 전입신고 다음날부터 대항력이 발생하는데, 질권, 근저당권 등 새 임대인의 권리는 당일부터 효력이 발생하다보니, 향후 HUG가 임대인에게 돈을 돌려받지 못할 수 있다는 이유에서였습니다.

 

 

최근 전셋값이 급등하면서 전세가율(매매가 대비 전셋값)이 올라가고, 너도나도 갭투자에 뛰어들면서 보증사고가 잇다르고 있다는 평가입니다. 하지만, HUG가 보증보험 가입자들에게 입맛대로 규정을 적용해서 보증금 지급에 문제가 발생한다면, 그 누구도 보증보험을 믿고 가입할 수 없을 것입니다.

 

 

2021년에 일어났던 해당 사건의 경우, HUG가 뒤늦게 "세입자의 대항력이 생기기 전, 소유권이 타인에게 넘어간 경우 매수인에게 세입자가 대항력을 주장할 수 있다"고 결론내려, "이행하는 방향으로 결정했다"고 밝히면서 잘 풀리게 되었지만, HUG와 보증 보험을 온전히 믿지 못하는 여론이 생긴 것 또한 사실입니다.

 

 

하지만, 힘없는 세입자들은 이러한 제도를 믿고 갈 수 밖에 없는 것이 사실입니다. 항상 유의사항을 숙지하고, 보증금을 돌려받을 수 있는 조건을 꼭 확인하면서 우리 자신을 지키는 현명한 세입자가 됩시다!